RIFORMA DELLA LEGISLAZIONE SUGLI AFFITTI

1. La situazione attuale

Il mercato della locazione in Italia si trova oggi in una fase di forte squilibrio.

Secondo i dati CENSIS (dicembre 2022), il 70,8% delle famiglie italiane è proprietario della casa in cui vive, mentre solo il 20,5% vive in affitto. Un ulteriore 28% delle famiglie possiede più di un immobile, segno di una forte tradizione di investimento nella proprietà privata, radicata nella cultura economica e sociale del Paese.

Sempre secondo il Censis Il valore simbolico della casa in Italia è particolarmente elevato: per oltre il 90% degli italiani rappresenta un rifugio sicuro e una forma di garanzia per il futuro. L’esperienza della pandemia ha rafforzato questa percezione, consolidando la casa come pilastro di stabilità economica e familiare ed è ritenuta un buon strumento di investimento.

Tuttavia, il quadro attuale mostra un mercato delle locazioni in contrazione: le abitazioni disponibili in affitto sono poche, i canoni elevati, e cresce la quota di proprietari che preferisce lasciare gli immobili sfitti o convertirli in affitti brevi turistici, percepiti come più sicuri e redditizi.

Il risultato è un mercato immobiliare rigido, che penalizza studenti, lavoratori fuori sede e famiglie in mobilità.

2. Le criticità del sistema attuale

Il sistema normativo e fiscale che regola le locazioni è oggi eccessivamente complesso e squilibrato, e presenta ostacoli che scoraggiano la regolare messa a disposizione degli immobili.

Le principali criticità possono essere suddivise in due categorie: quelle legate al rapporto tra locatore e inquilino e quelle di natura burocratico-fiscale.

3. Proposte di riforma

L’obiettivo è costruire un sistema di locazione trasparente, flessibile e sicuro, che incentivi la legalità, tuteli i diritti di entrambe le parti e renda conveniente la locazione regolare.

Le riforme proposte intervengono su tre aree: semplificazione normativa, fiscalità equa e tutela dei rapporti contrattuali.

3.1. Semplificazione e flessibilità contrattuale

• Nuova legge quadro unica sulla locazione privata, che sostituisca la Legge 431/1998 e le norme correlate, unificando la disciplina in un testo chiaro e coerente.
• Superamento delle tipologie contrattuali rigide (4+4, 3+2, transitorio): Si propone di abrogare l’attuale sistema di contratti tipizzati a durata predeterminata e di consentire alle parti la piena libertà di concordare condizioni, durata e canone, garantendo così maggiore flessibilità e adattabilità ai diversi contesti abitativi e lavorativi.

Per garantire certezza giuridica e stabilità del rapporto, si introduce una durata minima standard di 1 anno per i contratti di locazione libera, con possibilità di proroga e recesso nei limiti previsti dalla legge.

Resta salva la possibilità di stipulare contratti di durata più breve esclusivamente nei casi previsti dalla normativa speciale (lavoro temporaneo, cure mediche, esigenze documentate).

• Modifica degli artt. 1596 e 1613 c.c. per consentire:
• recesso dell’inquilino con preavviso di 1 mese;
• recesso del locatore con preavviso di 4 mesi, garantendo un equilibrio tra flessibilità e tutela.

Questa maggiore libertà contrattuale favorirebbe la mobilità abitativa e l’emersione degli affitti oggi non registrati.

3.2. Contratti standardizzati e gratuiti

• Introduzione di un modello unico nazionale di contratto precompilato, scaricabile e registrabile online tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate e/o dall’applicazione IO.
• Registrazione automatica e abolizione dei costi di imposta di registro, di disdetta anticipata e delle procedure tramite modello F23.
• Un sistema informatizzato semplifica gli adempimenti e garantisce la trasparenza dei rapporti.
• Abolizione dell’obbligo di attestazione di congruità rilasciata da associazioni private per i contratti a canone concordato, sostituita da autodichiarazione standardizzata e controlli pubblici ex post, eliminando costi fissi e intermediazioni obbligatorie.

3.3. Riforma delle procedure di sfratto: certezza dei tempi e meno rischio per i proprietari

Per incentivare un aumento stabile dell’offerta di immobili in locazione, è necessario intervenire sulla disciplina degli sfratti, rendendola più rapida, prevedibile e sostenibile per entrambe le parti. La proposta di riforma, in linea con le migliori pratiche europee, si articola nei seguenti punti:

• Riduzione e limitazione del “termine di grazia”, prevedendo un periodo massimo di 30 giorni, esercitabile una sola volta, con criteri applicativi chiari e non rimessi alla discrezionalità del giudice.
• Tempi certi e procedure più snelle per la reimmissione del proprietario nel possesso dell’immobile, limitando i rinvii e stabilendo scadenze obbligatorie per gli accessi dell’Ufficiale Giudiziario e per l’intervento della forza pubblica.
• Semplificazione e uniformità della procedura esecutiva, così da evitare differenze applicative tra tribunali e garantire maggiore prevedibilità agli operatori.
• Mantenimento di una tutela minima per l’inquilino, che conserva la possibilità di sanare la morosità una sola volta e di contestare eventuali abusi documentali del locatore.

Questa riforma mira a ristabilire un equilibrio ragionevole tra diritti del locatore e diritti del conduttore, riducendo il rischio economico e l’imprevedibilità che oggi spingono molti proprietari a sottrarsi al mercato dell’affitto tradizionale.

Un sistema più rapido, certo e sostenibile permetterebbe di aumentare l’offerta di immobili, calmierare i prezzi e rendere il mercato più competitivo e funzionale.

3.4. Fiscalità per i piccoli locatori

• Introduzione della deducibilità dei costi di manutenzione per gli immobili locati Si propone di consentire ai proprietari la deduzione integrale dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, qualora documentati e riferibili ad immobili locati.

Questo meccanismo fiscale – già previsto in vari ordinamenti europei – permetterebbe di tassare il reddito netto e non il reddito lordo, incentivando al tempo stesso la cura e il mantenimento del patrimonio immobiliare privato.

Si aggiunge l’assoluta contrarietà all’innalzamento della cedolare secca per le locazioni brevi non imprenditoriali. Il PLD evidenzia come un aumento dell’aliquota:

• non comporterebbe alcuna crescita dell’offerta di locazioni a lungo termine,
• penalizzerebbe esclusivamente i proprietari non professionali che utilizzano l’affitto breve come integrazione reddituale,
• ridurrebbe l’attrattività del comparto turistico extralberghiero,
• aumenterebbe il rischio di ritorno all’irregolarità e all’affitto in nero.

Viene pertanto richiesto il mantenimento dell’attuale regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali, evitando misure punitive e prive di evidenza di efficacia.

3.5. Urbanistica e fiscalità per lo sviluppo dell’affitto professionale

Per affrontare in modo strutturale la scarsità di offerta abitativa in locazione, le misure su contratti e tassazione dei piccoli proprietari devono essere affiancate da una strategia urbanistico-fiscale mirata a favorire la nascita di operatori professionali della locazione, complementari alla proprietà diffusa. In questa direzione si propone di:

• riconoscere gli immobili residenziali destinati stabilmente alla locazione da parte di operatori professionali come beni strumentali dell’attività, e non come meri beni patrimoniali;
• consentire la deducibilità integrale dei costi di costruzione, manutenzione, gestione e finanziamento, allineando il trattamento fiscale a quello previsto per le altre attività produttive;
• determinare il reddito imponibile sulla base del reddito effettivo (canoni incassati meno costi deducibili), superando logiche forfettarie o basate esclusivamente sulla rendita catastale;

Questa impostazione si integra con la proposta, già formulata per i proprietari persone fisiche, di rendere deducibili i costi di manutenzione per tutti gli immobili locati: la logica comune è incentivare chi immette case sul mercato e contribuisce ad ampliare l’offerta regolare, non chi lascia gli immobili vuoti o sottoutilizzati.

L’obiettivo generale della riforma è quello di ripristinare la libertà di scelta tra affitto breve e affitto lungo, superando le distorsioni prodotte da un sistema normativo rigido, punitivo e incapace di garantire ai proprietari condizioni di sicurezza e prevedibilità.

Oggi molti immobili vengono lasciati vuoti o destinati esclusivamente agli affitti brevi perché i contratti di lungo termine, così come strutturati, espongono il proprietario a rischi eccessivi: sfratti interminabili, tassazione su canoni non percepiti, scarsa tutela in caso di morosità, obblighi di durata non sempre compatibili con le esigenze reali delle parti.

Le misure proposte – maggiore flessibilità contrattuale con durata minima di un anno, tutela bilanciata, deducibilità dei costi di manutenzione e stabilità fiscale – riavvicineranno i due mercati e rimuoveranno gli ostacoli che oggi rendono l’affitto lungo una scelta penalizzante.

Il proprietario potrà così valutare con piena libertà e responsabilità quale forma di locazione sia più adatta alla propria situazione, senza la pressione di regimi fiscali punitivi o di un sistema contrattuale che lo espone a rischi sproporzionati.

Un secondo obiettivo è favorire un clima di trasparenza e fiducia reciproca, superando quell’atteggiamento conflittuale che per decenni ha contrapposto locatori e conduttori.

Quando diritti e doveri sono chiari, le procedure sono rapide e il quadro normativo è comprensibile, il rapporto tra le parti torna a essere un patto equilibrato e non più un terreno di scontro.

La riforma vuole quindi riappacificare le parti, restituendo al rapporto locativo la sua natura originaria: un accordo volontario tra due soggetti che hanno entrambi interesse a rispettarlo.

Fondamentale è anche l’obiettivo di ridurre l’evasione fiscale e il ricorso agli affitti in nero.
Questo non si ottiene con misure repressive o con aumenti di aliquote, ma attraverso un sistema che renda conveniente e sicura la registrazione dei contratti.

La possibilità di dedurre i costi di manutenzione, l’esistenza di un regime fiscale stabile e non punitivo e l’introduzione di procedure di rilascio certe e rapide faranno sì che la legalità diventi la scelta più razionale per tutti.

Inoltre, una maggiore sicurezza per i proprietari porterà naturalmente a un aumento dell’offerta regolare di immobili in affitto.

L’ingresso di nuove abitazioni sul mercato – diverse dalle sole case vacanza – contribuirà a soddisfare le esigenze di mobilità abitativa e professionale, fondamentali per studenti, lavoratori e giovani famiglie.

Più offerta significa anche prezzi più equilibrati, perché come sempre accade in un mercato concorrenziale, è la disponibilità reale di immobili a determinare l’andamento dei canoni, non misure coercitive o interventi emergenziali.

Infine, la riforma mira a creare un equilibrio moderno tra libertà contrattuale e tutela dei diritti fondamentali, superando quella logica del conflitto permanente che ha segnato per decenni il dibattito sulle locazioni.

Il nostro obiettivo è sostituire un sistema difensivo e punitivo con un modello fondato sulla responsabilità reciproca, sulla libertà negoziale e sulla certezza delle regole, così da costruire un mercato più giusto, dinamico e collaborativo, in cui le parti possano davvero scegliere e accordarsi liberamente all’interno di un quadro trasparente e garantito.